اگر به دنبال خرید ملک در ترکیه باشید، حتما بارها کلمه «تاپو» را شنیده‌اید. در زبان ترکی به سند ملک تاپو گفته می‌شود. تاپو در واقع برگه‌ای است که مالکیت شما نسبت به ملک را مشخص می‌کند. تمام حق و حقوق شما در تاپو یا همان سند ملک مشخص می‌شود. بنابراین در تاپو تمام مشخصات صاحب یا صاحبان ملک و مشخصات ملک با جزئیات کامل درج می‌شود و در دفتر اسناد رسمی (Noter) و اداره ثبت (Tapu Kayıt Defteri) ثبت و مهر و موم می‌شود.
در ادامه می‌خواهیم انواع سند ملکی در ترکیه را بررسی کنیم. آنها را با هم مقایسه کنیم، در مورد هزینه سند (Tapu Harcı) صحبت کنیم. فرآیند نقل و انتقال سند ملک با توجه به قوانین سال 2023 را بررسی کرده و در مورد مدارک لازم برای دریافت تاپو صحبت خواهیم کرد. همچنین شما را با اصطلاحات رایجی که در تاپو درج می‌شود آشنا می‌کنیم تا با خیال راحت اقدام به دریافت سند ملکی خود در ترکیه کنید. در آخر هم نکات ایمنی و مهمی در این زمینه ذکر می‌کنیم که دانستن آنها باعث می‌شود تا در دام کلاهبرداران نیفتید.
انواع تاپو یا سند ملکی در ترکیه
سند ملکی در ترکیه از لحاظ نوع کاربری به چند نوع تقسیم می‌شود. تاپوها از نظر شکل و محتوا مثل هم هستند. تفاوت آنها در رنگ و نوع کاربری آنهاست.
تاپوها در دو رنگ آبی و قرمز وجود دارند. سندهای آبی در واقع برای زمین‌هایی داده می‌شود که مجوز ساخت و ساز ندارند. پس از دریافت تاییدیه شهرداری، سند آبی می‌تواند به سند قرمز تبدیل شود.
سند قرمز، سندی است که مجوز ساخت و ساز را از شهرداری دریافت کرده است. بنابراین دقت داشته باشید که در هنگام خرید ملک در ترکیه، باید سند قرمز دریافت کنید.
سندهای قرمز خود به سه دسته تقسیم می‌شوند:
کات ایرتیفاکلی تاپو (Kat İrtifaklı Tapu)
این نوع تاپو برای ساختمان‌های در حال ساخت است. در این نوع سند، سهم مالکان مشخص می‌شود و اطلاعات این سند در اداره اسناد ثبت می‌شود. به همین دلیل با اینکه هنوز ساختمان به طور کامل ساخته نشده است، اما سهم و حق مالکان این نوع سند از طرف دولت به رسمیت شناخته می‌شود. بنابراین این سند مسیر امنی برای خرید ملک‌های در حال ساخت است.
کات مولکیتلی تاپو (Kat Mülkiyetli Tapu)
این نوع تاپو برای املاکی است که ساخت آنها به طور کامل تمام شده است. این نوع سند نشان دهنده مالکیت خریدار بر یک یا چند واحد است. در این نوع تاپو تمام مشخصات ملک اعم از متراژ با مشاعات، متراژ مفید، شماره سند ملک، مکان‌های استفاده عمومی و غیره درج می‌شود. اگر ملک آماده‌ای در ترکیه خریداری کرده‌اید، در حالت نرمال این نوع سند را دریافت خواهید کرد.
هیسلی تاپو (Hisseli Tapu)
در این نوع تاپو نام سهامداران و مساحت ملک ثبت می‌شود. در واقع در این نوع سند تنها ذکر می‌شود که ملک در چه منطقه‌ای قرار گرفته و متعلق به چه کس یا کسانی است و همچنین میزان سهام اشخاص مشخص می‌شود.
باید دقت داشته باشید که ارزش این نوع سندها، نسبت به سندهای کات مولکیت و کات ایرتیفاکلی بسیار پایین‌تر است. معمولاً در فروش املاک با این نوع سند مشکلاتی وجود دارد.می‌توان گفت که این نوع املاک بسیار سخت به فروش می‌روند.
همچنین باید بدانید که از طریق املاک با این نوع سند شما قادر به اخذ وام مسکن نیستید. این نوع تاپو ارزش بالایی در بانک ندارد و بانک‌ها به املاکی که دارای سند مشترک (هیسلی) هستند، وام پرداخت نمی‌کند.
| اما یکی از مهم‌ترین نکات در رابطه با سند هیسلی، این است که با درخواست مهاجران دارای این نوع ملک‌ها برای اخذ اقامت و یا شهروندی موافقت نمی‌گردد! برای دریافت اقامت یا شهروندی ترکیه، حتما باید سند ملک شما از نوع کات ایرتیفاکلی و یا کات مولکیتلی باشد. لذا قبل از خرید ملک در ترکیه، با مشاوران متخصص و قابل اعتماد مشاوره داشته باشید تا ضرر و زیان تا حد ممکن به حداقل برسد. |
مراحل انتقال سند ملکی در ترکیه در سال 2023
پس از اینکه از خرید ملک مورد نظر خود اطمینان حاصل کردید، شما به همراه وکیل مجرب خود در حوزه املاک، به همراه فروشنده، باید درخواست نقل و انتقال سند را در اداره اسناد ترکیه ثبت کنید.
پس از ثبت درخواست، پیامکی برای شما ارسال می‌شود که در آن زمان مراجعه شما و فروشنده به اداره اسناد مشخص شده است. وقتی که می‌گیرید به حجم کار موجود در اداره اسناد بستگی دارد. معمولاً در همان روز بعد از ظهر، و یا حداکثر دو روز بعد به شما وقت می‌دهند.
در زمان مشخص شده به همراه مدارک مورد نیاز که در ادامه به آن می‌پردازیم، به اداره اسناد مراجعه می‌کنید و باقیمانده مبلغ باقی مانده قرارداد را از طریق سیستم‌های امن پرداخت مانند تاپوکس یا تاپوتاکس، به حساب فروشنده منتقل می‌کنید.
نهایتاً امور نهایی انتقال سند در اداره ثبت انجام می‌شود. و هنگام زدن امضاهای نهایی، هزینه‌های نقل و انتقال سند ملک باید پرداخته شود. این هزینه‌ها شامل مالیات نقل و انتقال سند ملک، مالیات مهر، و گردش سرمایه است.
بعد از اینکه فروشنده و خریدار قرارداد و توافق نامه نقل و انتقال سند ملک را امضا کردند، سند ملک توسط مأموران اداره ثبت چاپ شده و به شما تحویل داده می‌شود. در این مرحله حتما پیش از ترک اداره، تمامی موارد ذکر شده در سند را برای بار آخر چک کنید.
مدارک مورد نیاز برای انتقال سند ملکی در ترکیه (2023)
- ترجمه و نسخه اصلی گذرنامه خریدار
- شناسنامه فروشنده
- فرم اطلاعات هویت
- سند فعلی ملک
- گزارش ارزیابی
- شماره مالیات خریدار (Vergi Numarası)
- برگه بیمه نامه اجباری حوادث ساختمان
- گواهی خرید ارز خارجی
- 2 قطعه عکس خریدار و 1 قطعه عکس جدید رنگی فروشنده
- اصل یا کپی برابر اصل وکالت نامه به همراه ترجمه
- حضور مترجم و کارشناس رسمی ملک
پیشنهاد می‌شود مقاله “گواهی خرید ارز خارجی چیست و چطور می‌گیرند؟” را مطالعه کنید.
تاپو هارجی (Tapu Harcı) چیست؟
خرید ملک در ترکیه هزینه‌های جانبی زیادی دارد. یکی از این هزینه‌ها، هزینه سند (Tapu Harcı) است. این هزینه، با مالیات ملک متفاوت است و هزینه‌ی جدایی است که برای نقل و انتقال سند دریافت می‌شود. مبلغ تاپو هارجی، 4% قیمت کل ملک است که 2% آن از خریدار و 2% دیگر آن از فروشنده دریافت می‌شود.
گاهی فروشندگان برای راحتی کار و عدم ارائه توضیحات در مورد هزینه سند، آن را به قیمت ملک اضافه کرده و قیمت تمام شده ملک را به صورت جمع قیمت ملک با هزینه سند اعلام می‌کنند. در این بین شما باید به سه نکته زیر توجه ویژه‌ای داشته باشید:
- مطمئن شوید که آیا تاپو هارجی به قیمت اصلی ملک اضافه شده است یا نه؟
- اگر اضافه شده بود، تخفیف را برای قیمت اصلی ملک بگیرید.
- اجازه ندهید پرداخت هزینه‌ی 2 درصدی سهم فروشنده را گردن شما بیندازند.
مواردی که در تاپو ذکر می‌شود چیست؟
- آدرس دقیق ملک
- عکس بیومتریک مالک سند
- مشخصات کامل ثبتی مربوط به ملک در اداره اسناد و املاک ترکیه
- کاربری و مجوز ارائه شده در ارتباط با زمینی که ملک بر آن بنا شده
- مساحت کل زمین و سهم مالک از عرصه
- نوع مالکیت
- قیمت ملک بر حسب لیر ترکیه
- مشخصات فروشنده (مالک قبلی)
- مشخصات خریدار (مالک جدید)
- آخریت تاریخ تغییر مالکیت
- شماره ثبت مالکیت قبلی
- اطلاعات مربوط به ثبت مالکیت جدید
- تاریخ تغییر مالکیت جدید
- تاریخ، مهر و امضای مدیر اداره ثبت
اصطلاحات ترکی موجود در تاپو
| شهرستان | illi | شماره بلوک | Blok No |
| محله | Mahallesi | شماره واحد مستقل | Bağımsiz Bim No |
| منطقه | İlçesi | مشخصات مالک | Sahibi |
| دهکده | Köyü | مالکیت طبقه | Kat Mülkiyet |
| کوچه | Sokağı | قیمت خرید ملک | Satış Bedeli |
| شماره بلوک | Ada No | کاربری | Niteliği |
| شماره قطعه | Parsel No | دلیل فروش | Edinme Sebebi |
| شماره طبقه | Kat No | مساحت | Yüzölçümü |
| شماره صفحه | Pafta No | مشخصات ملک مورد نظر در زمین اصلی | Bağımsiz Bolüm |
نکاتی در مورد سند ملکی در ترکیه که باید به آنها دقت کنید
- هنگام تنظیم قرارداد، حتما چیزی که امضا می‌کنید را با دقت بخوانید. اگر زبان ترکی بلد نیستید از یک مشاور، مترجم یا فرد قابل اطمینان که به زبان ترکی مسلط است کمک بگیرید. به هیچ وجه هیچ سندی را نخوانده و نفهمیده امضا نکنید.
- حتما یک کپی از سندی که دو طرف آن را امضا کرده‌اند، مطالبه کنید و نزد خود نگه دارید.
- قبل از تایید و اطمینان از تصمیم قطعی خود برای خرید ملک در ترکیه، هیچ هزینه‌ای به هیچ کس نپردازید. برای تمام پرداختی‌های خود رسید گرفته و رسیدها را با دقت نگهداری کنید.
- لازم نیست بیشتر از ده تا پانزده درصد بیعانه پرداخت کنید. عرف رقم بیعانه بین 10 تا 15% است. مابقی رقم معامله را در روز انتقال سند پرداخت کنید.
- حتما به جزئیات نشانی ملک، از جمله طبقه و شماره واحد و مشاعاتی که در سند ذکر می‌شود دقت کنید. این جزئیات کاملاً باید با آپارتمان مد نظر شما مطابقت داشته باشد.
- حواستان باشد که ملک مورد نظرتان هیچ گونه بدهی به دولت، بانک و یا شرکت‌های دیگر نداشته باشد. برای اینکه از این موضوع اطمینان حاصل کنید، باید به شهرداری مراجعه کرده و کپی سند ملکی خود را ارائه دهید تا استعلام بگیرند و نتیجه را به شما ارائه دهند. برای این کار بهتر است حتما از آژانس املاکی که ملک را به شما معرفی کرده و طرف قرارداد شماست کمک بگیرید. آنها راه و چاه را بهتر می‌دانند.
- به دلیل اهمیت زیاد این موضوع، دوباره یادآوری می‌کنیم که اگر به زبان ترکی تسلط ندارید، از یک مترجم امین استفاده کنید. شما باید در جریان تمام جزئیاتی که به شما گفته می‌شود و تمام مواردی که در سند شما نوشته می‌شود قرار بگیرید.
- ترجیحاً ملکی بخرید که هم از اعیان هم از عرصه سهم ببرید. ملکی که دارای سند کات مولکیتی است، ملکی است که قدر السهم از زمین دارد و ملکی که دارای سند کات ایرتیفاکی باشد، یعنی این ملک فقط از اعیان سهم دارد.
- به کاربری زمینی که می‌خرید توجه کنید. قبل از امضای هر چیزی از طریق شهرداری بررسی کنید که کاربری آن زمین مسکونی است یا تجاری. همچنین اگر واحد تجاری اعم از مغازه، فروشگاه ، انباری می‌خرید نیز حتما کاربری آن را از شهرداری استعلام بگیرید.
